Abitabilità / agibilità

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E' un documento riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal comune nel cui territorio è ubicato l'immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Fu anche chiamato licenza di

abitabilità o, con lievi differenze interpretative, licenza d'uso o licenza di occupazione. Il documento certifica per l'appunto l'idoneità della porzione immobiliare interessata ad essere adibita ad uso abitativo; tale idoneità viene riscontrata verificando la statica dell'edificio e la sua salubrità ed accertando che siano soddisfatti alcuni criteri principalmente riguardanti la distribuzione dei vani e le rispettive volumetrie, nonché consistenza, dislocamento e funzionalità degli impianti essenziali. In tempi recenti alle verifiche da effettuarsi si sono aggiunte quelle relative alle nuove normative di sicurezza, antinfortunistica, accessibilità e risparmio idrico ed energetico. L'obbligo di produzione del certificato è stato introdotto con il Regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, per come poi modificato e sostituito dal D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425 e dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Il certificato ha una grande rilevanza anche in ordine ai diritti connessi al bene, specialmente per il caso di sua cessione, originando questioni civilistiche di una certa complessità. Rilevante giurisprudenza ha infatti enucleato il principio che a fini negoziali il certificato è elemento essenziale dell'abitazione, talché la sua mancanza costituisca mancanza di promessa qualità dell'oggetto; ne segue che l'alienante di una porzione immobiliare descritta come "abitazione", cederebbe, senza il certificato, aliud pro alio. La Suprema Corte ha inteso pertanto parificare, per quanto di interesse, il regime del preliminare ad effetti anticipati a quello della definitiva compravendita, sottolineando gli effetti del compiuto sviluppo del sinallagma nel momento del reciproco adempimento delle obbligazioni di consegna, da una parte, e di pagamento del prezzo, dallaltro.

Il D.P.R. n. 380/2001 costituisce ormai l’unico riferimento normativo in materia in quanto esso ha abrogato tutta la disciplina previgente, dagli artt. 220-222 del R.D. n. 1265/1934 all’intera disciplina di cui al D.P.R. 22.4.94 n. 425.

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Agibilità e Abitabilità: storia normativa

 

L’obbligo di produzione del certificato di Abitabilità risale al R.D. n. 1265/1934 (T.U Leggi sanitarie), modificato dal D.P.R. n. 425 del 22 aprile 1994 e infine dal D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001.

Nel 1934 non esisteva ancora l’obbligo di licenza edilizia per nuovi edifici o loro modifiche “rilevanti” situati all’interno dei centri abitati e nelle zone di espansione dei PRG, obbligo che si concretizzerà con l’approvazione della Legge n. 1150/1942 “Fondamentale”.

La questione dell’abitabilità/agibilità merita debita trattazione, sia per motivi di commerciabilità degli immobili sia per interventi di successiva trasformazione.

DISTINZIONE TRA AGIBILITA’ E ABITABILITA’
Questi termini non vengono chiaramente distinti a partire dal T.U. del 1934 in quanto i pochi articoli afferenti, oltre a non distinguersi sulla destinazione d’uso, non rendono neppure palese il titolo che doveva rilasciare l’allora Podestà (poi Sindaco).

Mi trovo concorde con quanto pubblicato in un articolo di Ediltecnico, ovvero che i termini pur essendo diversi di fatto le prassi amministrative le hanno ritenute omogenee ed equipollenti tra loro, non richiedendo neppure specifici procedimenti amministrativi .

T.U.  LEGGI SANITARIE N. 1265/1934 (ancora vigente)
Il primo provvedimento normativo che introduceva l’autorizzazione dell’abitabilità risale al 1934, e contemplava la sua mera funzione di autorizzazione sanitaria e non anche edilizia, quindi da non correlare con le licenze edilizie, in particolare gli articoli 220(abrogato) e 221 come segue:

Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a cio’ delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità.
Il proprietario, che contravvenga alle disposizioni del presente articolo, e’ punito con l’ammenda da lire duecento a duemila (comma abrogato dall’art. 136 DPR 380/01).

Di fatto dal 1934 fino alla emanazione della Legge Ponte del 1967 non si hanno modifiche sostanziali di questa norma, neppure la successiva emanazione della Legge “Fondamentale” n. 1150/1942 vi entrava in merito, pur introducendo l’obbligo di licenza edilizia nei centri abitati e nelle zone di espansione dei PRG.
Il T.U. del 1934 sottaceva sul restante patrimonio edilizio costruito fino a quel momento.

Dalla mia esperienza di ricerche urbanistiche ho spesso riscontrato le autorizzazioni di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di agibilità per gli immobili ad uso non residenziale

In sostanza era una normale prassi attuata da buona parte degli enti pubblici. 

LEGGE PONTE DEL 1967
Il primo testo normativo in campo edilizio che avvalora l’esistenza duplice dell’autorizzazione di Agibilità e Abitabilità è la legge n. 765/1967 che modificava l’art. 26 della L. 1150/42 in materia di sospensione o demolizione delle opere difformi al PRG; in esso appare la dicitura  “dichiarazione di abitabilità o di agibilità” senza riportare altri aspetti.

LEGGE SUL CONDONO EDILIZIO N. 47/1985
Anche questa norma non aggiunge o modifica niente in materia, e si limita a citare i provvedimenti come “certificato di abitabilità o agibilità” senza operare distinzioni; il rilascio di tale provvedimento in quella stesura era concepito in deroga automatica al rilascio delle sanatorie del condono.

L. 46/1990 CONFORMITA’ IMPIANTI
Con l’art. 11 il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità era condizionato al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o del loro collaudo.

L’INTRODUZIONE DEL DPR 425/1994
Il provvedimento entrava in merito ai procedimenti di autorizzazione all’abitabilità, dichiarandone l’applicazione alle opere di cui all’art. 220 del previgente T.U. del 1934.

Esso inseriva l’obbligo per le opere indicate dal predetto art. 220 (costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti) di allegare alle domande di abitabilità la seguente documentazione:

  • collaudo statico per opere in conglomerato cementizio e a struttura metallica;
  • accatastamento dell’immobile;
  • dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti;
  • dichiarazione del Direttore Lavori della conformità dell’opera al progetto;

La norma, in quella stesura non entrava in merito sugli impianti, anche se rimaneva previgente la L. 46/1990 e quindi andavano normalmente allegate le relative dichiarazioni di conformità; inoltre non era espressamente citato anche gli aspetti relativi alla prevenzione incendi e L. 13/1989, tanto meno la materia acustica.

L’AGIBILITA’ NEL NUOVO T.U.E. DPR 380/2001

Le innovazioni introdotte dal T.U. furono rilevanti sia sul piano procedurale, su cui adesso si preferisce esulare, sia sul piano sostanziale e qualitativo.
In prima battuta fu abolito in toto il previgente DPR 425/1994 e introdotto con l’art. 24 e seguenti un nuovo regime in materia.

Il DPR 380/01 sopprime il dualismo agibilità-abitabilità, i cui termini vengono entrambi assorbiti nel certificato di agibilità, da rilasciarsi dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente.
Il suo rilascio è fondato sull’attestazione della sussistenza dei requisiti:

  • condizioni di sicurezza;
  • igiene;
  • salubrità;
  • risparmio energetico;
  • impianti installati;

La richiesta del certificato deve essere effettuata in caso di:

  • nuove costruzioni;
  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • interventi sugli edifici esistenti che possono influire sui predetti requisiti;

Si ritiene che vi debbano rientrare gli interventi “sostanziali” quali ristrutturazioni, cambi di destinazione, deruralizzazioni, frazionamenti o fusioni, e quelli comportanti aumento del carico urbanistico.

Le documentazioni indispensabili da allegare sono:

  • accatastamento;
  • certificato di collaudo statico;
  • dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato a firma del richiedente nonchè l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
  • dichiarazione conformità o collaudo impianti;
  • dichiarazione conformità rispetto normativa su barriere architettoniche;

Anche questa norma sottace sugli aspetti della prevenzione incendi, acustica o similari.
In seguito alle modifiche introdotte dal “Decreto del Fare” divenuto L. 98/2013 il certificato di agibilità può essere richiesto ottenuto:

  • per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonchè collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
  • per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

L’Agibilità può essere revocata con ordinanza del sindaco, procedura espressamente prevista dal vigente art. 222 del R.D. 1265/1934, nonchè in ossequio dell’art. 50 D. Lgs. 267/2000.
Infatti non esiste un contrasto con la disciplina di cui all’art. 50 del T.U. n. 267 del 2000 tenuto conto che proprio l’art. 26 del d.P.R. 380/2001 prevede espressamente che il rilascio della certificazione di agibilità non impedisce l’esercizio del potere sindacale, richiamando proprio l’art. 222 R.D. n. 1265/1934, col quale un sindaco può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero (Cons. Stato. sent. 617/2016).

SPECIFICHE REGOLAMENTAZIONI COMUNALI
Non di rado ho pure riscontrato regolamenti edilizi comunali che integravano la disciplina con ulteriori adempimenti e prescrizioni volti a definire più dettagliatamente gli aspetti igienico sanitari degli immobili.

Un caso interessante da suggerire è il Comune di Firenze che ha regolamentato la procedura in maniera integrativa rispetto al quadro normativo vigente sul rilascio del Certificato di Agibilità, introducendo nella modulistica l’obbligo di verifica del corretto smaltimento delle acque reflue, dell’eventuale CPI antincendio, della materia acustica, del D.Lgs. 81/2008, e altri.
Tra l’altro la loro procedura concerne anche i casi degli immobili sprovvisti di agibilità.

AGIBILITA’ PER IMMOBILI SPROVVISTI
L’annosa questione dell’insussistenza dell’agibilità sugli immobili si può presentare nei seguenti casi:

  1. Patrimonio edilizio storico costruito prima del 1934;
  2. Patrimonio edilizio costruito dal 1934 ad oggi;

Su queste casistiche ci sarà modo di affrontarle con maggior completezza in un prossimo articolo.
Si può solo anticipare che le norme urbanistiche vigente non entrano espressamente in merito e sarebbe quanto meno necessario che il Legislatore provvedesse per evitare inutili contenziosi e paralisi di una parte del mercato immobiliare.
Ancora oggi infatti non esiste una specifica norma relativa agli immobili costruiti ante 1934 e sprovvisti di agibilità/abitabilità.


http://www.studiotecnicopagliai.it/agibilita-e-abitabilita-storia-normativa/

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